الفرق بين دعوى صحة التوقيع ودعوى صحة ونفاذ عقد البيع والتسجيل

لكل إنسان الحق في كل ما هو ضروري،فعند تناسي حقوق الإنسان وازدراؤها قد أفضيا إلى أعمال همجية آذت الضمير الإنساني، وكان غاية يرنو إليها عامة البشر فكان من الضروري أن يتولى القانون حماية حقوق الإنسان لكيلا يضطر المرء آخر الأمر إلى السقوط في الهاوية، ومن تلك الأمور المتعددة لحماية حقوق الإنسان ظهرت العقود كأهم مصادر الالتزام في التعاملات اليومية بين أفراد المجتمع فيما بينهم أو بين أفراد المجتمع ومؤسساته العامة أو الخاصة، وحيث إن الفرد منا في حياته اليومية يبرم العديد من العقود دون وعي منه بأهميتها والآثار المترتبة عليها لذا ينبغي عليه المعرفة والعلم بشروط العقود التي أبرمها والالتزامات المترتبة عليها، فعندما يصير الإنسان متعاقدا تبرز أهمية العقد في حفظ الحقوق والالتزامات وتوثيقها بين المتعاقدين، والتوثيق لا ينافي الثقة وهو سبيل للتقليل من منع نشوب نزاع بين أطراف العقد، وضبط العلاقة بينهما ويسهل على القاضي في حال نشوب نزاع بين أطرافه الرجوع إلى أحكامه وشروطه وتفسيرها فيما يتفق مع الشرع والنظام والحكم بموجبهما.

والجدير بالذكر إن هناك بعض المصطلحات القانونية التي تختلط معانيها بين المواطنين، مما يسبب العديد والعديد من المشاكل خاصة فى عمليات تسجيل أو إبرام العقود بين طرفين، ومن الأخطاء الشائعة التي يقع فيها معظمنا هو الخلط بين “صحة التوقيع” و”التسجيل”، بالطبع هناك العديد من الفروق بينهم وليس معنى أن العقد دخل المحكمة أنه أصبح مسجلاً وتم توثيقه!!! لذلك في هذا المقال سنوضح الفرق بين كلاً من:

دعوى صحة التوقيع
دعوى الصحة والنفاذ
التسجيل بالشهر العقاري
وأيها أفضل وأضمن قانونياً من جهة الحفاظ على الحقوق ؟

أولا: دعوى صحة التوقيع:

دعوى صحة التوقيع هي دعوى تحفظية الغرض منها إثبات توقيع البائع علي عقد البيع ولكنها أيضا دعوى غير موضوعية أي لا تنظر إلى موضوع العقد ولا تنقل الملكية من البائع للمشتري هي فقط تحكم بصحة صاحب التوقيع بمعنى إن البائع يقر بصحة توقيعه ولكنه قد ينازع فى موضوع البيع، فلا يستطيع بعد هذه الدعوى أن يدعي بأن هذا التوقيع لا يخصه أو أنه ليس توقيعه أو أنه توقيع مزور، ولكنها لا تضمن حق المشتري كذلك، وترفع تلك الدعوى بناء على طلب من المدعى ضد المدعى عليه في محاولة منه لإثبات صحة توقيع المدعى عليه بتوقيع عقد أو شرط أو غيره فهي دعوى تنصرف إلى توقيع المدعى عليه وليس لها إثبات أو حجة إلا في إثبات إن التوقيع المذيل بالعقد هو توقيع المدعى عليه ولا تمس أصل الحق أو نقل الملكية فى وجود ما يتعارض معها من عقد آخر مسجل أو بيع نافذ على ذات المباع أو المكتوب والمدون بعريضة الدعوى المذكورة فكما أشرنا سابقا أنها دعوى تحفظية لا تنصرف إلا فى اثبات إن التوقيع المذكور منسوب للمدعى عليه.
الأساس القانوني للدعوى:
تنص المادة (45) من قانون الإثبات على أنه ” يجوز لمن بيده محرر غير رسمي أن يختصم من يشهد عليه ذلك المحرر ليقر بأنه بخطه أو بإمضائه أو بختمه أو ببصمة أصبعه ولو كان الالتزام الوارد به غير مستحق الأداء ويكون ذلك بدعوى أصلية بالإجراءات المعتادة”

ثانيا: دعوى صحة ونفاذ:

هي دعوى موضوعية تمتد سلطة المحكمة فيها إلى بحث موضوع العقد ومداه ونفاذة ويقصد بها تنفيذ التزامات البائع التي من شأنها نقل الملكية إلى المشترى فى سجلات الشهر العقاري تنفيذا عينيا والحصول على حكم يقوم مقام التسجيل، وفي هذه الحالة فإن الأسبقية بالتسجيل بمعنى لو إن البائع قام ببيع نفس العقار إلى شخصين الأول بتاريخ9/1/2018 والثاني بتاريخ15/2/ 2018 وقام الثاني بالتسجيل في هذه الحالة يصبح العقار من حق الشخص الثاني لأن الأسبقية بالتسجيل رغم أن العقد الأول سابق فى تاريخه على العقد الثاني، تلك الدعوى هي من أهم قضايا القسم المدني من القانون حيث إنها أقوى واشد بكثير من دعوى صحة التوقيع المذكورة مسبقا وذلك لما لها من أهمية مطلقة فى إثبات الحق والتصرف ونفاذ حق البيع، وحينما يحكم القاضي بصحة البيع ونفاذة يقوم المشتري من بعد ذلك بالتسجيل في الشهر العقاري خلال مدة معينه، وهذه الدعوى لها خطوات عديدة تسبق رفعها بالمحكمة، وهذا يقتضى أن يفصل فى أمر صحة العقد وبالتالي فهذه الدعوى تتسع لبحث كل ما يثار من أسباب تتعلق بوجود العقد وانعدامه وبصحته أو بطلانه، وهى بذلك تختلف عن دعوى صحة التوقيع التي ما هي إلا دعوى تحفظية هدفها الأساسي هو صحة توقيع البائع فقط دون التدخل فى صحة العقد من عدمه.

ثالثاً :التسجيل بالشهر العقاري:

التسجيل في الشهر العقاري والصحة والنفاذ ذات آثار قانونية واحدة ولكن يتلخص الفرق الجهوري بينهما في حين تسجيل المبيع في الشهر العقاري لابد وأن يتوجه البائع والمشتري للشهر العقاري لكي يقوم البائع بالتوقيع أمام موظف الشهر العقاري بالبيع، في حالة أن البائع الأخير مسجل العقد المتفق عليه، أما في حالة إذا كان البائع الأخير عقده غير مسجل أو إذا امتنع عن التوجه مع المشتري للشهر العقاري يلزم رفع دعوى صحة ونفاذ عقد البيع مختصما فيها البائع الأخير وكافة البائعين وصولا إلى آخر بائع مسجل عقده، وبمجرد التسجيل في الشهر العقاري يتم نقل الملكية من البائع الى المشتري ولكن ليتم التسجيل في الشهر العقاري لا بد من تحقق شرط هام جدا وهو أن يكون تسلسل الملكية مسجل هو الآخر، وأيضا سلامه تسلسل التوكيلات بدايه من البائع المسجل حتى آخر بائع (ولو كان بينهم بائعين غير مسجلين فى الشهر العقاري).

مميزات التسجيل بالشهر العقاري:

تعريف الآخرين بالوضع القانوني للعقار.
فيما بعد يساعدك على إمكانية أخذ قرض من البنك علي العقار الخاص بك لأن البنوك لا تعطي قروض إلا على الملكية والملكية لا تثبت إلا بالتسجيل.
صيانة حقوقك بعدم إعطاء الفرصة للبائع بأن يقوم ببيع العقار أكثر من مرة.

البيانات التي يجب أن يشتمل عليها طلب إقامة دعوى الصحة والنفاذ:
يتم تقديم طلب للشهر العقاري وكشف تحديد مساحي مقابل مبلغ من المال بهيئة المساحة التابع لها العقار أو الأرض أو الحق الوارد بها.
ومن ثم تقوم لجنة من المساحة بالمعاينة والتحقق من صحة البيانات الواردة بالطلب المقدم وإعطاء رأي وكشف مساحي ببيان هذه المساحة وموقعها وتأكيد صحة الطلب من عدمه.
وبعد ذلك يقوم مقدم الطلب بدفع قيمة مبلغ يسمى “أمانة قضائية بالمحكمة “وبعد دفع هذا المبلغ يتم رفع دعوى شهر عريضة ويعلن بها الخصوم، وتعرض على المحكمة لإثبات هذه الدعوى والحكم بصحة العقد الوارد بها من عدمه.
القضاء فيها دائم الحظر لأن الحكم بها يكون ناقل للملكية وذات حجة مطلقة فى الإثبات.

إجراءات التسجيل في الشهر العقاري:

يقدم ذوي الشأن أو من ينوب عنهم بموجب توكيل رسمي طلب التسجيل بالشهر العقاري ومن ثم تقدم تلك الطلبات الى مكتب الشهر العقاري التي تقع في دائرة العقار موضوع التسجيل إما إذا اشتمل الطلب علي عدة عقارات تدخل في اختصاص أكثر من مأمورية عن العقار أو جزء من العقار الخاص بهذه المأموريات.
يرفق مع الطلب جميع المستندات الملكية الخاصة بالبائع.
يتم التوقيع علي هذا الطلب من البائع والمشتري أو من ينوب عنهم.